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租售并举为何反而会拉高房价?

时间:2017-07-28  来源:美房网  点击:307 评论:0

作者:孙浩

来源微信公众号:美房网上海站(meifang-sh)

投资市场从短期来看都是零和博弈,比如一个人买房子什么都不做又卖掉获取中间差价,这就叫零和博弈,叫财富转移。我们之所以说房产投资是积极参与到国家建设是因为金融制度的创新,是因为大家对土地价值的认可,对周边公共配套的依赖。如果只买卖流通性好的二手房根本没把钱给到国家,尤其是那些炒家实则是楼市中老鼠仓的做法。
  再者,从更高的层面讲,说零和博弈是因为如果大家都知道这种游戏能赚钱,就一定能让这个游戏本身形成巨大的虹吸效应,把各行各业的资金、资源聚集到该游戏中,推高物业价格。比如今天的“亡者农药”,就是典型的具有虹吸效应的游戏,在总游戏人数几乎没有增量的情况下,吸取其它其它游戏行业的能量。而这一切,都叫零和博弈。
  我们再来看看根据这个游戏本身,国家为什么大力推举租售并举。

租售并举

表面的逻辑非常简单,如果不租售并举,人们只买房子用来升值而不是用来出租实现房子的居住功能,就不能带动房地产上下游产业,反而形成虹吸效应拖垮上下游产业。
  但是,租售并举实现起来逻辑却没那么简单。我们看看国际上衡量房价的三个指标在我国的实际情况,首先我国大城市的租售比很离谱,第二空置率也很高,第三房价收入比也非常不合理,这些具体的数据相信每一个关注楼市的人比笔者更清楚,笔者也就不引用那些数据来证明这些事实。因此,既然要租售并举,重点就是放到租房方面,而非住房方面。实现让房子的拥有者或拥有机构不要只是坐等房子升值,而是要将房子的使用功能体现到实处,带动上下游产业。
  好,我们继续深入,再往下说一个逻辑。租售并举既然是让租房者享受到买房者的权益,就必须让原来房子的持有者有利可图,否则租售并举就是一句空话,租房的人由于没有房子的所有权随时可以被赶出,买卖不破租赁只能成为一句空话。那么,怎样才能让房子的持有者享受到实质性的好处?只有一个办法,通过增加房子的金融属性让房子增值。

租房

有人说,不对呀,租售并举这不是用来降房价的吗?当然不是,如果是用来降房价的应该是增加土地供应和增加保障房供给,而不是什么租售并举。如果租售并举真的能降房价,原房子的持有者为什么还要继续将房子出租,应该卖掉才对,因为租金都不够房子下降的空间!可是,现实的问题是由于房子涨价太快,导致买房人买不起,买不起极有可能将老家三四线城市的房子卖掉在一二线城市买房,造成三四线城市更大的库存,如果那样,游戏马上终止,不符合这个政策的出发点。所以租售并举实质上并不是用来降房价,而是用来稳定房价,甚至让房子通过金融的办法升值,让房子的持有者愿意接受租售并举的一系列落地措施。有人可能又说了,买的人买不起了,怎么来的升值?对,真正的奥妙就在这儿,真是因为买的人买不起了,中间出现了断层,所以才要房子稳定升值,稳定目前的局面,让房子有了居住属性,打通房地产上下游产业,让产能过剩的家具家电装修等实现平稳过渡。
  其实,升值的办法非常简单,就是银行评估价的不断上浮,银行评估价的上浮让房子的持有者身价稳增,如果卖不出去完全可以用抵押的方式变现,升值后再做新的抵押用来偿还旧的利息。换句话讲,房子变成了一个金融资产,房产投资成了财务投资。

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