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为何开发商在这里敢下这么大赌注!

时间:2017-07-14  来源:美房网  点击:325 评论:0

作者:孙浩

来源微信公众号:美房网上海站(meifang-sh)

前言:从开发商对土地价值的认可程度看懂房产投资价值。
  前两期节目,我们说了海宁的基本面逐步向好、都市圈板块轮动两个因素会迅速填平海宁的价值洼地,今天我们从开发商的风向标看懂为何要投资海宁。从基本面讲,房产的价值投资就是捕捉一个城市或一个区域基本面不断向好、基础设施不断增加带来的财富效应;从板块轮动讲,其他周边区域的房价已经明显升高,而有基本面、有规划的地方价格还处于较低水平,故而会迎来新的上扬机会,这种效应称为板块轮动带来的财富效应。
  2016年,政策刺激、货币放水、地王涌现和资产荒将我国热点城市的楼市价格推高到了新的高度,其中地王涌现极大的抬高了人们的投资预期,从现在已经成型的事实发现,大部分地王已经成功解套并且赚的彭满钵满。根据2017年海宁市国土资源局的公开资料显示,海宁市区多块土地楼面价已经高于8000元每平方,甚至出现楼面价超过1万的土地,这些未来平均售价需超过14000元才能基本实现盈亏平衡,而目前同区域楼面价11000元的售价就大概率成为低价格水平的房子。今天笔者站在开发商角度,说说他们成为地王的土拍逻辑。

土拍

这是笔者拍下的一副土拍照片,根据大多数开发商的对市场的预估,下半年海宁根据地段出售价在13000-17000元之间,优质的地段售价能到达17000元每平方,而差一点的地方约在13000元左右,根据开发商对产品打造能力的差异,这个价格还有20%左右的上下浮动(高层或洋房,不包括类别墅产品)。
  目前海宁优质的住宅还比较稀缺,这也是开发商一致看多未来海宁商品房价值的根源。最近一个会员不远千里来到海宁亲自考察,考察了漕河泾开发区,考察了皮革小镇的现状,以及整个海宁整体的建设水平,终于明白海宁未来楼市的价格基础,并得出了是一个毫无风险的投资结论,只是根据他的经验,并不理解为什么开发商会这么疯狂。

海宁


海宁

其实当笔者最开始看到1万楼面价的时候,又去实地看了位置,也同样久久不能理解的开发商逻辑。今年高层卖到2万每平方几乎是不可能事件,即便有可能作为开发商也不会赌博这种小概率事件,尤其是作为大开发商。如果说是大开发商拿地,还有可理解,可是拿地很多都是本地开发商,本地开发商完全没必要做这种高风险交易,不过随着多方调查笔者发现,亮点第一个出自于皮革小镇,因为皮革小镇的实际情况比我的预期是旅游景点确实高大上很多,小镇未来不仅要承接一些国际的展览,更要将海宁的产业带入国际舞台,邀请一些顶级的设计师入驻皮草大世界让未来皮草类服饰实现样式的多元化,与世界接轨。海宁市是皮草之乡,未来皮革小镇不仅仅是世界顶级设计师的天堂,更是未来各种国际皮草服装的展示窗口。当然还有漕河泾开发区,这一点相信已经有太多媒体展示,我们就不做赘述。
  此外,通过对开发商系统性的理解发现,即便现在卖不掉,未来也可以卖掉。所以完全可以慢慢开发慢慢卖,只要融资成本可控,随着时间的拖延边际收益会大概率增加。目前海宁高层领导用实际行动告诉招投标的开发商,这里黄金万两,机不可失时不再来。所以对于开发商来说,抢占土地市场的先机是赢得市场的关键,况且优质的物业还处于相对的稀缺状态,他们不仅看到了基本面的不断加速变好,看到了板块轮动带来的土地价值,更看懂了只要大胆下注,完全可以实现几个小目标。

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